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根抵当権の元本確定前に債務者について相続が開始した場合において、所有権登記名義人について相続人中の特定の１名に相続登記がされていたとしても、根抵当権の債務者の相続による変更登記を経ることなく、現在の所有権登記名義人を指定債務者とする合意による根抵当権の変更の登記をすることはできない。

引用元：登記研究483号　via　基本書不動産登記法III各論2

債務者兼設定者が死亡した場合は、

所有権の相続による移転登記
　↓
根抵当権の債務者の相続による変更登記
　↓
指定債務者の合意の登記

という順番で登記をすることとなります。

相続人がひとりであっても、登記も省略をしたり、ひとつの申請書で申請したりすることはできません。

子及びその親権者が根抵当権の債務者権設定者を相続し、子が根抵当権の目的不動産を取得した（根抵当権の設定者の地位を承継した）場合において、親権者が、その子に代わって自己を指定債務者とする合意をすることは、利益相反行為に該当し、特別代理人を選任しなければならない。

引用元：登記研究号　via　基本書不動産登記法III各論2

親権者が指定債務者とした場合は、、未成年者の不動産で親権者の債務を担保することとなるので、子供の権利を保護するために特別代理人の選任が必要となります。

民法第398条の8（根抵当権者又は債務者の相続）

1. 元本の確定前に根抵当権者について相続が開始したときは、根抵当権は、相続開始の時に存する債権のほか、相続人と根抵当権設定者との合意により定めた相続人が相続の開始後に取得する債権を担保する。
2. 元本の確定前にその債務者について相続が開始したときは、根抵当権は、相続開始の時に存する債務のほか、根抵当権者と根抵当権設定者との合意により定めた相続人が相続の開始後に負担する債務を担保する。
3. 第398条の4第2項の規定は、前二項の合意をする場合について準用する。
4. 第1項及び第2項の合意について相続の開始後六箇月以内に登記をしないときは、担保すべき元本は、相続開始の時に確定したものとみなす。

引用元：条文

指定債務者の合意の当事者は、根抵当権者と設定者であって、債務者の相続人ではありません。

もちろん、設定者が債務者と同一人物の場合は、債務者の相続人が、設定者の立場を相続するので、債務者の相続人と根抵当権者で合意をすることとなります。

しかし、物上保証人が設定者のときは、合意の当事者は物上保証人と根抵当権者となり、債務者の相続人は合意の当事者となりません。したがって、相続人のうちの一人が行方不明の場合でも不在者財産管理人の選任は不要です。

根抵当権者を変更する契約が成立したが、その変更登記が債務者の死亡後にされた場合、債務者の相続開始後6カ月以内に指定債務者の合意の登記をしない限り、債務者の変更登記の効力は生じない

引用元：東京地裁判決昭和60年12月20日　via　基本書不動産登記法III各論２

指定債務者の合意の登記がされなかった場合は、元本は相続開始時に確定したものとみなされます。

したがって、合意の登記がされなかった場合は、すでに確定した根抵当権の債務者の変更登記を申請したこととなりますので、その効力は生じません。

民法第398条の8（根抵当権者又は債務者の相続）

1. 元本の確定前に根抵当権者について相続が開始したときは、根抵当権は、相続開始の時に存する債権のほか、相続人と根抵当権設定者との合意により定めた相続人が相続の開始後に取得する債権を担保する。
2. 元本の確定前にその債務者について相続が開始したときは、根抵当権は、相続開始の時に存する債務のほか、根抵当権者と根抵当権設定者との合意により定めた相続人が相続の開始後に負担する債務を担保する。
3. 第398条の4第2項の規定は、前二項の合意をする場合について準用する。
4. 第1項及び第2項の合意について相続の開始後六箇月以内に登記をしないときは、担保すべき元本は、相続開始の時に確定したものとみなす。

引用元：条文

指定債務者の合意をすると、相続開始までの債務者（被相続人）に対する債権に加えて、相続開始後の指定債務者に対する債権も担保されることになります。

この同意がされなかった場合は、被相続人に対する債権しか担保されません。

民法第398条の8（根抵当権者又は債務者の相続）

1. 元本の確定前に根抵当権者について相続が開始したときは、根抵当権は、相続開始の時に存する債権のほか、相続人と根抵当権設定者との合意により定めた相続人が相続の開始後に取得する債権を担保する。
2. 元本の確定前にその債務者について相続が開始したときは、根抵当権は、相続開始の時に存する債務のほか、根抵当権者と根抵当権設定者との合意により定めた相続人が相続の開始後に負担する債務を担保する。
3. 第398条の4第2項の規定は、前二項の合意をする場合について準用する。
4. 第1項及び第2項の合意について相続の開始後六箇月以内に登記をしないときは、担保すべき元本は、相続開始の時に確定したものとみなす。

引用元：条文

死亡後　6か月以内に合意が成立していたとしても、登記をしないまま死亡後6カ月を経過したときは、相続開始時に元本確定したものとみなされます。

機関は、相続開始を知ったときから6カ月ではないことに注意が必要です。

（根抵当権当事者の相続に関する合意の登記の制限）
不動産登記法第九十二条 　民法第三百九十八条の八第一項 又は第二項 の合意の登記は、当該相続による根抵当権の移転又は債務者の変更の登記をした後でなければ、することができない。

引用元：条文

指定根抵当権者の合意の登記は、まず根抵当権の移転の登記をした後でなkればすることができません。

同様に、指定債務者の合意の登記も債務者の相続による変更の登記を先にする必要があります。

前提となる相続による移転、変更の登記をしないうちに、相続後の登記をするのは適当ではありません。

していさいむしゃ
根抵当権の債務者について相続が発生したときに、相続人のうちの一人、または全員を債務者とする取引（相続開始後）の債権を引き続き担保しようとするときは、設定者と根抵当権者の合意により、指定債務者を定めることができます。

個人事業者などが死亡して、その相続人が授業を引き継ぐ場合には、今後はその相続人と取引することになることも多いでしょう。

その場合に、従前の根抵当権で、相続人との取引で生じた債権が担保されたら便利です。

そのために、設定者と根抵当権者は、相続人のうちの一人、または二人以上を指定債務者と定めることができます。

債務者（相続人）は、設定者でないかぎり、この合意の当事者ではないので注意が必要です。

根抵当権の債務者Ａの相続による変更（相続人はＢ及びＣ）の登記及び指定債務者Ｂの合意による変更の登記がされている場合において、債務者Ｚを追加する変更の登記の申請をするときは、変更後の事項は、以下のとおりとなる。

変更後の事項
債務者（住所　Ａ（年月日死亡）の相続人）
　住所　Ｂ
　住所　Ｃ
指定債務者　（年月日合意）
　住所　Ｂ
債務者
　住所　Ｚ

引用元：登記研究550号　via　基本書不動産登記法II各論１

債務者が追加されたときには、従来の債務者と追加された債務者の両方を記載します。

もともとの債務者は、指定債務者だけではなく、従来の債務者（被相続人）の債務も担保されますから、従来の債務者から相続によって債務者の地位を承継して指定債務者の合意があったところまで表示する必要があります。

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